IMMOBILI DA COSTRUIRE

TUTELA ACQUIRENTI:

INDICAZIONI DELLA LEGGE 210/04 E DECRETO LEGISLATIVO 122/05


La legge 210/04 per quanto nel titolo faccia riferimento alla tutela degli acquirenti di immobili da costruire, in  realtà contiene norme che si applicano alle compravendite immobiliari in genere, e cioè a disposizioni concernenti il frazionamento dei mutui ad alla cancellazione della ipoteche,  la prelazione in caso di vendita forzata che sono di portata più generale, poiché la delega richiama rispettivamente: Immobili in costruzione
  • il testo unico delle norme sul credito(D. Lgs. 1 settembre 1993 n. 385 );
  • la  legge fallimentare (art.72 R.D. 16 marzo del 1942  n.267).

Si applica ai permessi da costruire o alle DIA presentate successivamente alla entrata in vigore del decreto legislativo per gli aspetti relativi alla fideiussione a garanzia degli acconti ricevuti ed alla polizza postuma, mentre i contenuti del contratto preliminare sono obbligatori a decorrere dall’entrata in vigore del decreto (art.5).

Campo di applicazione
Il titolo della legge definisce l’ambito di applicazione che sono gli immobili da costruire e che viene ulteriormente definito dall’art.1 della legge 210. Si tratta di almeno due tipologie di immobili:

  • quelli per i quali il permesso di costruire è stato richiesto e sono ancora da edificare

        (queste sono le due condizioni fondamentali);

  • quelli la cui costruzione non è ancora ultimata e comunque non sono ancora in condizioni di ottenere il certificato di agibilità (si ritiene che anche in questo caso il presupposto di base sia quello di trovarsi di
    fronte ad un a nuova edificazione).      

Tipologie di immobili e beneficiari
Il sistema della garanzie si applica agli immobili in genere e cioè sia agli edifici residenziali che a quelli ad uso diverso (es. box, negozi, uffici, ecc)  purché acquisiti da persona fisica.
I beneficiari sono persone fisiche, (art.2 della legge) che acquistano per sé, o per persona da nominare, ma nei limiti dei parenti di primo grado, i soci di cooperative edilizie, le persone non socie di cooperative, ma che abbiano iniziato corrispondere somme per l’acquisizione del godimento di un immobile alla cooperativa.

Definizione di costruttore
L’art. 2 della legge individua genericamente come costruttore l’imprenditore e cioè colui che esercita una attività di impresa. Si tratta non solo dell’impresa edile, o della società immobiliare, ma anche di una società diversa, che occasionalmente esercita un’attività di vendita di immobili da costruire
Tra i soggetti obbligati al rilascio di garanzie vi sono anche le cooperative di abitazione, (art.2 legge 210 comma 1) non solo nei confronti dei soci, ma anche di coloro che non essendo soci, effettuano comunque dei versamenti a favore delle cooperative per acquisire la disponibilità di un immobile da costruire.

Fideiussione
L’obbligo della fideiussione a garanzia degli accordi ed alla polizza postuma si applicherà solo a quegli interventi per i quali i permessi di costruzione saranno stati richiesti dopo l’entrata in vigore del decreto legislativo.  Il testo del decreto prevede l’obbligo della consegna all’acquirente di una sola fideiussione dell’importo corrispondente a tutte le somme che saranno versate sino all’atto della vendita (con eccezione del saldo prezzo e della quota oggetto di un mutuo) e ciò anche ai sensi dell’art.1938 del Codice Civile.

Oggetto della fideiussione
La fideiussione garantirà tutte le somme riscosse ed ancora da riscuotere, con esclusione di quelle oggetto di mutuo e di ogni altro corrispettivo versato sino all’atto del trasferimento della proprietà (art. 3 legge 210).
Per somme riscosse o da riscuotere si debbono intendere i versamenti, previsti nel contratto preliminare e/o nella proposta unilaterale di acquisto accettata dal costruttore, che il promissorio acquirente effettuerà sino all’atto del trasferimento di proprietà.

Rilascio della fideiussione
L’art. 3 della legge 210 prevede che la fideiussione debba essere rilasciata prima della sottoscrizione del contratto preliminare o dell’atto equipollente. L’art.2 del decreto legislativo ha interpretato in via estensiva, tale principio della legge di delega ammettendo la possibilità  che ciò possa avvenire anche contestualmente alla sottoscrizione dei ricordati atti e non solo in un momento precedente.

Gli altri contratti a cui si applica la legge 210
L’art. 2 comma 1 lett. a) individua oltre al contratto preliminare ed agli atti equipollenti, anche i contratti diretti all’acquisto o al trasferimento di un immobile da costruire e conseguentemente le garanzie della legge 210 si applicano, ad esempio, nei seguenti casi (elencazione non esaustiva):

  • contratto di vendita di fabbricato da costruire (vendita di cosa futura  art.1472 cod. civ.);
  • contratto di vendita di fabbricato in corso di costruzione e di proprietà di terzi (art. 1478 cod. civ.);
  • permuta di area (o edificio esistente ) con immobile da costruire;
  • vendita di un immobile il cui corrispettivo  è dato dall’obbligo assunto dal costruttore di costruire a proprie spese un edificio su diversa area di proprietà del venditore;
  • vendita di quota indivisa di area il cui corrispettivo è dato dall’obbligo assunto dal costruttore di costruire sua cura e spese anche la porzione di edificio di competenza del venditore;
  • contratto di vendita soggetto a condizione sospensiva;
  • contratto di vendita con previsione di termine.

 

Garanzia immobile

 

Garanzia postuma
Premesso che l’art.3 lett. e della legga 210 prevede la definizione di forme di garanzia per i vizi ed i difetti che si dovessero verificare successivamente all’atto di compravendita o di assegnazione dell’immobile, l’art. 4 del decreto legislativo, ha elaborato questi principi in modo da tenere conto , per quanto possibile, sia degli orientamenti interpretativi oggi prevalenti che dei prodotti assicurativi esistente sul mercato.
Infatti nell’attuazione della delega è stata effettuata una scelta che individua nella polizza assicurativa l’unica forma di garanzia a favore dell’acquirente per i vizi e le difformità (art. 4 del decreto legislativo).

L’art. 4 dal decreto ha ulteriormente rafforzato la portata della norma precisando che la polizza dovrà essere consegnata all’acquirente  all’atto del trasferimento della proprietà. Questa puntualizzazione introdotta successivamente alla prima versione del decreto, comporterà l’accertamento, da parte del notaio, della fattispecie di compravendita di un immobile il cui contratto (preliminare) sia stato sottoscritto prima della ultimazione dei lavori, nonché la rispondenza dei contenuti della polizza rispetto alle indicazioni dell’art.4 del decreto.

Contratto preliminare
L’art. 3 della legge 210 e l’art.6 del decreto legislativo, individuano una serie di elementi minimi da indicarsi nel contratto preliminare o nell’atto equipollente. Queste indicazioni,  per quanto espressione di trasparenza, sono obbligatorie solo nel caso di cessione di immobili in corso di costruzione, ovvero per i quali è stato richiesto il permesso di costruire.
Gli elementi obbligatori che dovranno messere inseriti nel contratto preliminare sono i seguenti

  • indicazione dell’immobile e sua descrizione (comprese le pertinenze);
  • indicazione eventuali atti d’obbligo o di altri atti che possano limitare il godimento dell’immobile;
  • indicazione permesso di costruire (o altro titolo abilitativo) e delle successive varianti o data della richiesta o presentazione della DIA nonché degli atti necessari per il rilascio del titolo abilitativo;
  • caratteristiche tecniche generali dalla costruzione;
  • termine di fine lavori;
  • indicazione prezzo e modalità di pagamento (bonifici ecc.) che assicurino la prova certa dell’avvenuto pagamento;
  • estremi della fideiussione;
  • eventuale indicazione di ipoteche, trascrizioni, ecc.;
  • eventuali imprese appaltatrici ( i subappaltatori non vanno indicati);
  • capitolato materiali e finiture dell’immobile;
  • planimetria dell’immobile oggetto della compravendita.

L’assenza di una o più di questi elementi non dovrebbe portare alla nullità del contratto preliminare, ma va valutata caso per caso, asseconda della sua importanza nell’ambito del contratto comunque con la possibilità di integrare gli elementi mancanti.
Qualora non fosse possibile indicare gli elementi richiesti dal decreto (es. impresa appaltatrice) all’atto della sottoscrizione del contratto preliminare, il costruttore potrà comunque farlo successivamente possibilmente mediante apposita clausola da inserire nel contratto.

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Recesso di contratto preliminare di compravendita  immobile
Se si rileva che l’immobile oggetto del contratto di compravendita presenta gravi irregolarità quali ad es. la trascrizione di un pignoramento, esecuzione di lavori non condonati, iscrizione di una ipoteca, ecc. si può recedere dal contratto e richiedere il doppio della caparra.

Denuncia al VENDITORE di difetti di immobile
Per un anno dalla consegna il venditore dell’immobile rimane responsabile dei vizi o difetti di una certa entità, che ne pregiudichino l’uso, o ne diminuiscano il valore. (ex art. 1667)
La denuncia al venditore va fatta entro 8 giorni dalla scoperta del difetto.
Si può richiedere, entro un anno dall’acquisto, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.

Denuncia al COSTRUTTORE dei difetti dell’immobile
Il costruttore dell’immobile rimane responsabile dei vizi o difetti che si verifichino entro 10 anni dalla ultimazione dei lavori. (ex art. 1669)
La denuncia al costruttore deve essere fatta entro un anno dalla scoperta del difetto.
La denuncia può essere fatta anche dai proprietari dell’immobile subentrati al primo acquirente , purchè entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.

Recesso da contratto di acquisto di multiproprietà
Si può recedere da un contratto di acquisto di multiproprietà entro 10 giorni lavorativi dalla sottoscrizione del contratto. Se la data di sottoscrizione non è indicata, o se il contratto non contiene tutte le condizioni previste dalla normativa, il termine di recesso è di tre mesi.
L’acquirente ha il diritto al rimborso totale degli anticipi versati e deve riconoscere al venditore solo le spese sostenute e documentate per la conclusione del contratto, e di quelle spese previste nel contratto stesso, relative ad atti da espletare tassativamente prima dello scadere del periodo di recesso. Se è stato sottoscritto anche un contratto di finanziamento, occorre inviare raccomandata A.R. di recesso anche alla società finanziaria.

Certificazione energetica
Già alla stipula del preliminare và prestata particolare attenzione alla documentazione rilasciata dal venditore che dovrà soffermarsi sull’agibilità, sulla sicurezza e sulla certificazione energetica che permettono all’acquirente di conoscere la qualità di un immobile  e la spesa per la sua gestione energetica.
Certificazione energetica